Hrvatska sa svojom prekrasnom obalom, otocima, povijesnim gradovima i predivnom prirodom sve više privlači strane investitore zainteresirane za kupnju nekretnina. Ulazak Hrvatske u Schengensku zonu i eurozonu početkom 2023. godine dodatno je olakšao proces za građane EU, ali proces kupnje nekretnine može i dalje biti izazovan za strance koji nisu upoznati s lokalnim zakonima i običajima.
U ovom članku, pružit ćemo vam detaljan vodič za strane kupce koji žele investirati u nekretnine u Hrvatskoj, od pravnih ograničenja do poreza i praktičnih savjeta za siguran i uspješan proces kupnje.
Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Mogućnost kupnje nekretnine u Hrvatskoj ovisi o državljanstvu kupca:
Građani Europske unije
Nakon ulaska Hrvatske u EU 2013. godine, građani EU mogu kupiti nekretnine pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. To znači da nema ograničenja niti je potrebno posebno odobrenje Ministarstva pravosuđa.
Građani zemalja izvan EU
Državljani zemalja koje nisu članice EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ali pod uvjetom reciprociteta - to znači da hrvatski građani moraju imati pravo kupiti nekretninu u zemlji kupca. Dodatno, potrebno je dobiti odobrenje Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske, što je proces koji može trajati između 3 i 12 mjeseci.
Postoje određene iznimke i pojednostavljeni postupci za neke zemlje na temelju bilateralnih sporazuma, pa je važno provjeriti specifične uvjete za vašu zemlju.
Osnivanje tvrtke u Hrvatskoj
Alternativni način kupnje nekretnine za građane izvan EU je osnivanje hrvatske tvrtke koja zatim kupuje nekretninu. Ovaj pristup zaobilazi potrebu za dobivanjem odobrenja Ministarstva pravosuđa, ali dolazi s dodatnim troškovima i obvezama vođenja tvrtke.
Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj uključuje nekoliko ključnih koraka:
1. Provjera pravnog statusa nekretnine
Prije nego što pristupite kupnji, ključno je detaljno provjeriti pravni status nekretnine:
- Vlasništvo: Provjerite je li prodavatelj stvarni vlasnik nekretnine provjerom zemljišnih knjiga
- Plombe: Provjerite postoje li neriješeni zahtjevi za upis u zemljišne knjige
- Tereti: Provjerite postojanje hipoteka, služnosti ili drugih tereta na nekretnini
- Građevinska i uporabna dozvola: Provjerite je li nekretnina legalno izgrađena
- Energetski certifikat: Prodavatelj je dužan imati važeći energetski certifikat nekretnine
Sve ove provjere najbolje je povjeriti stručnjacima - odvjetniku specijaliziranom za nekretnine ili pouzdanoj agenciji za nekretnine.
2. Identifikacijski broj (OIB)
Svaki strani državljanin koji želi kupiti nekretninu u Hrvatskoj mora imati hrvatski OIB (osobni identifikacijski broj). OIB se može zatražiti u lokalnoj poreznoj upravi ili u hrvatskom konzulatu u vašoj zemlji. Za ishođenje OIB-a potrebna je samo putovnica.
3. Otvaranje bankovnog računa
Iako nije strogo neophodno, preporučljivo je otvoriti bankovni račun u hrvatskoj banci radi lakšeg plaćanja kupoprodajne cijene, poreza i komunalnih usluga. Većina hrvatskih banaka nudi usluge na engleskom jeziku, a za otvaranje računa obično je potrebna putovnica i OIB.
4. Predugovor i kapara
Nakon što pronađete željenu nekretninu i dogovorite cijenu, uobičajena je praksa potpisati predugovor i platiti kaparu (obično 10% kupoprodajne cijene). Predugovor bi trebao sadržavati sve bitne elemente buduće kupoprodaje i uvjete pod kojima se kapara vraća ili gubi.
Preporučljivo je da predugovor sastavi odvjetnik koji će zaštititi vaše interese.
5. Pribavljanje odobrenja (za građane izvan EU)
Državljani zemalja izvan EU moraju zatražiti odobrenje Ministarstva pravosuđa za kupnju nekretnine. Za odobrenje je potrebno dostaviti:
- Zahtjev za odobrenje kupnje
- Kopiju putovnice
- Kopiju predugovora ili kupoprodajnog ugovora
- Potvrdu o namjeni zemljišta
- Izvadak iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 6 mjeseci)
- Druge dokumente koje može zatražiti ministarstvo
Ovaj postupak može trajati nekoliko mjeseci, pa je važno uračunati to vrijeme u planove kupnje.
6. Kupoprodajni ugovor
Nakon što su ispunjeni svi preduvjeti, sklapa se i potpisuje konačni kupoprodajni ugovor. Ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. U ovoj fazi, kupac obično plaća većinu ili cijeli iznos kupoprodajne cijene, ovisno o dogovoru.
7. Plaćanje poreza na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% od kupoprodajne cijene ili procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine (uzima se viša vrijednost). Kupac je dužan prijaviti porez u roku od 30 dana od dana potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Postoje određene porezne olakšice za kupnju prve nekretnine za stanovanje, ali one se uglavnom odnose na osobe s prebivalištem u Hrvatskoj.
8. Upis u zemljišne knjige
Posljednji korak je podnošenje zahtjeva za upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Ovaj postupak može obaviti vaš odvjetnik ili javni bilježnik. Nakon upisa, postajete formalni vlasnik nekretnine.
Dodatni troškovi kupnje nekretnine
Pored kupoprodajne cijene, treba računati i na dodatne troškove:
- Agencijska provizija: Obično 3-4% + PDV od kupoprodajne cijene
- Odvjetnički troškovi: Ovisno o složenosti slučaja, obično 1-1.5% od kupoprodajne cijene
- Javnobilježnički troškovi: Za ovjeru potpisa i dokumenata
- Porez na promet nekretnina: 3% od kupoprodajne cijene
- Sudske pristojbe za upis u zemljišne knjige
- Troškovi prijevoda dokumenata (ako je potrebno)
- Administrativni troškovi za odobrenje Ministarstva pravosuđa (za građane izvan EU)
Ukupni dodatni troškovi mogu iznositi između 7-10% kupoprodajne cijene.
Specifična ograničenja za poljoprivredno zemljište
Posebna pravila vrijede za poljoprivredno zemljište:
- Nakon ulaska u EU, Hrvatska je dobila 7-godišnji moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta stranim državljanima iz EU, koji je kasnije produžen za dodatne 3 godine i istekao je 2023. godine
- Za kupnju poljoprivrednog zemljišta potrebno je dodatno odobrenje Ministarstva poljoprivrede
- Neki dijelovi Hrvatske, posebno otoci i zaštićena područja, mogu imati dodatna ograničenja
Porezi i održavanje nekretnine
Nakon što postanete vlasnik nekretnine u Hrvatskoj, budite spremni na sljedeće troškove:
Komunalna naknada i naknada za uređenje voda
Ove su naknade lokalni porezi koji se plaćaju mjesečno ili kvartalno. Iznos ovisi o lokaciji, veličini i namjeni nekretnine.
Porez na kuće za odmor
Ako se nekretnina koristi kao kuća za odmor (nije primarno prebivalište), plaća se godišnji porez koji određuje lokalna samouprava. Iznosi variraju, ali obično se kreću između 5 i 15 eura po kvadratnom metru godišnje.
Turistički porez
Ako iznajmljujete nekretninu turistima, dužni ste registrirati djelatnost i plaćati turistički porez koji se razlikuje ovisno o kategoriji i lokaciji nekretnine.
Porez na dohodak od iznajmljivanja
Prihodi od iznajmljivanja nekretnine podliježu porezu na dohodak. Strani vlasnici mogu odabrati između paušalnog oporezivanja za turističko iznajmljivanje ili standardnog poreza na dohodak od imovine.
Praktični savjeti za strane kupce
Na temelju našeg iskustva s brojnim stranim klijentima, evo nekoliko ključnih savjeta:
Angažirajte stručnjake
Kupnja nekretnine u stranoj zemlji je složen proces. Angažirajte pouzdanog odvjetnika specijaliziranog za nekretnine, agenta za nekretnine s iskustvom rada sa stranim klijentima, i po potrebi, prevoditelja. Ušteda na ovim uslugama može rezultirati značajno skupljim problemima kasnije.
Posjetite nekretninu osobno
Iako mnogi kupci danas započinju pretragu online i čak razmatraju kupnju na daljinu, uvijek preporučujemo osobni posjet nekretnini. Fotografije i virtualne šetnje ne mogu zamijeniti osobni dojam i osjećaj za lokaciju.
Istražite lokaciju temeljito
Osim same nekretnine, istražite okolinu, infrastrukturu, dostupnost javnog prijevoza, trgovina, restorana i drugih sadržaja. Raspitajte se o budućim planovima razvoja područja koji mogu utjecati na vrijednost nekretnine.
Budite oprezni s renovacijama
Ako planirate renovirati nekretninu, imajte na umu da za mnoge promjene (čak i unutarnje) treba ishođenje dozvola, posebno u zaštićenim povijesnim dijelovima. Troškovi renovacije u Hrvatskoj mogu značajno varirati, pa zatražite više ponuda.
Razmislite o upravljanju nekretninom
Ako nećete stalno boraviti u Hrvatskoj, razmislite o angažiranju tvrtke za upravljanje nekretninama koja će se brinuti o održavanju, plaćanju računa i potencijalnom iznajmljivanju.
Zaključak
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti izvrstan izbor, bilo kao investicija, kuća za odmor ili trajni dom. Dok proces može djelovati složeno, uz pravilno planiranje i podršku stručnjaka, može biti relativno gladak.
Naša agencija Perchyonaya Vermisheli ima bogato iskustvo u radu sa stranim klijentima i može vam pružiti potpunu podršku u cijelom procesu - od odabira nekretnine do završnog upisa u zemljišne knjige.
Za sve dodatne informacije, savjete ili pitanja o kupnji nekretnine u Hrvatskoj kao strani državljanin, slobodno nas kontaktirajte. Naš tim stručnjaka stoji vam na raspolaganju.