Hrvatsko tržište nekretnina nastavlja pokazivati iznimnu dinamiku i u 2023. godini, s trendovima koji odražavaju složenu mješavinu domaćih i globalnih ekonomskih faktora. U ovom članku analiziramo trenutno stanje tržišta, regionalne razlike, utjecaj turizma te dajemo prognozu za ostatak godine.
Opći pregled tržišta u 2023. godini
Nakon rekordne 2022. godine kada su cijene nekretnina u Hrvatskoj zabilježile povijesno visoke razine, prva polovica 2023. pokazuje znakove stabilizacije, ali ne i značajnog pada cijena. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena kvadratnog metra stambenog prostora nastavlja rasti, ali po nešto umjerenijem tempu od 6-8% na godišnjoj razini, u usporedbi s dvoznamenkastim rastom prethodnih godina.
Nekoliko ključnih faktora utječe na trenutno stanje tržišta:
- Kontinuirani interes stranih kupaca, posebno iz zemalja EU, SAD-a i Ujedinjenog Kraljevstva
- Ograničena ponuda novih nekretnina, posebno u premium segmentu
- Rast troškova gradnje koji utječe na cijene novih nekretnina
- Povoljniji uvjeti stambenog kreditiranja nego prethodne godine
- Utjecaj inflacije koja potiče ulaganje u nekretnine kao zaštitu vrijednosti
Regionalne razlike i "vruće zone"
Tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje pokazuje značajne regionalne razlike, s nekoliko istaknutih "vrućih zona" koje bilježe iznad prosječni rast cijena:
Jadransko područje
Obalna područja ostaju najpoželjnija i najskuplja lokacija za kupnju nekretnina. Dubrovnik i dalje drži poziciju najskupljeg grada s prosječnom cijenom od približno 4.500 €/m². Split, Hvar i Opatija također bilježe visoke cijene između 3.500-4.000 €/m² za kvalitetne nekretnine. Značajan trend je rast cijena nekretnina i u manjim obalnim mjestima koja su ranije bila cjenovno pristupačnija, poput Zadra, Šibenika i Makarske.
Posebno su tražene nekretnine s pogledom na more, vlastiti pristup plaži ili nekretnine s bazenom. Luksuzne vile na izoliranim lokacijama također postižu rekordne cijene, često iznad 5.000 €/m².
Zagreb i okolica
Glavni grad bilježi stabilizaciju cijena nakon burnog rasta u 2022. godini. Prosječna cijena kvadrata u Zagrebu iznosi oko 2.500 €, ali s velikim varijacijama ovisno o kvartu. Najtraženiji ostaju centar grada i podsljemenska zona gdje cijene prelaze 3.000 €/m². Novogradnja u gradu je ograničena, što dodatno održava visoke cijene.
Zanimljiv trend je i povećana potražnja za nekretninama u okolici Zagreba. Gradovi i općine poput Samobora, Zaprešića, Velike Gorice i Dugog Sela bilježe porast interesa, posebno za obiteljske kuće s okućnicom.
Kontinentalna Hrvatska
Iako cijene u kontinentalnoj Hrvatskoj i dalje zaostaju za obalom i glavnim gradom, neki gradovi poput Varaždina, Osijeka i Karlovca bilježe značajan rast. Posebno su tražene ruralne nekretnine s većim zemljištem, pogodne za poljoprivredu ili seoski turizam.
Utjecaj turizma na tržište nekretnina
Turizam nastavlja imati značajan utjecaj na hrvatsko tržište nekretnina. Rekordna turistička 2022. godina i očekivanja od sezone 2023. dodatno povećavaju privlačnost ulaganja u nekretnine za kratkoročni najam.
U najatraktivnijim turističkim destinacijama, poput Dubrovnika, Splita, Rovinja i otoka, mnogi vlasnici nekretnina i dalje preferiraju kratkoročni najam turistima umjesto dugoročnog najma lokalnom stanovništvu. To dodatno smanjuje ponudu nekretnina za dugoročni najam i stvara pritisak na cijene najma, ali i kupnje nekretnina u tim područjima.
Novi trend koji primjećujemo je porast potražnje za kućama za odmor u ruralnim područjima blizu mora, posebno u Istri i zaleđu Dalmacije. Kupci traže autentičnost, privatnost i veće zemljište, često s bazenom, što predstavlja odgovor na post-pandemijske preferencije turista.
Strani kupci i njihov utjecaj
Strani kupci nastavljaju biti značajan faktor na hrvatskom tržištu nekretnina. Iako je ulazak Hrvatske u Schengenski prostor i eurozonu početkom 2023. godine olakšao proceduru kupnje nekretnina za građane EU, interes pokazuju kupci iz cijelog svijeta.
Tradicionalno, najviše stranih kupaca dolazi iz Njemačke, Austrije, Slovenije i Češke, ali u posljednje vrijeme bilježimo povećan interes kupaca iz Skandinavije, SAD-a, Ujedinjenog Kraljevstva i čak dalekoistočnih zemalja.
Strani kupci najčešće traže:
- Nekretnine na prvoj liniji do mora ili s pogledom na more
- Renovirane kamene kuće u autentičnim dalmatinskim ili istarskim selima
- Moderne vile s bazenom i pametnim sustavima
- Zemljišta s građevinskom dozvolom na atraktivnim lokacijama
Prognoza za ostatak 2023. godine
Za ostatak 2023. godine očekujemo nastavak stabilnog tržišta s umjerenim rastom cijena. Nekoliko faktora koji će vjerojatno utjecati na tržište u narednim mjesecima:
Makroekonomski faktori
- Monetarna politika Europske središnje banke i kretanje kamatnih stopa
- Inflacija koja bi mogla dodatno poticati ulaganje u nekretnine
- Gospodarski rast i stopa zaposlenosti u Hrvatskoj
Tržišni faktori
- Uspješnost turističke sezone 2023. koja će utjecati na atraktivnost ulaganja u nekretnine za najam
- Potencijalne promjene u zakonodavstvu vezane uz kratkoročni najam
- Povećana ponuda novogradnje u nekim segmentima tržišta
Generalno, ne očekujemo dramatične promjene u tržišnim trendovima, već nastavak stabilnog tržišta s potencijalnim usporavanjem rasta cijena prema kraju godine. Premium segment, posebno luksuzne nekretnine na obali, vjerojatno će nastaviti bilježiti rast cijena zbog ograničene ponude i kontinuirane potražnje.
Zaključak
Hrvatsko tržište nekretnina u 2023. godini pokazuje znakove zrelosti i stabilizacije nakon intenzivnog rasta prethodnih godina. Regionalne razlike ostaju izražene, s obalnim područjima kao najpoželjnijim lokacijama. Strani kupci nastavljaju imati značajan utjecaj, posebno u premium segmentu, dok turizam i dalje oblikuje tržište u najpopularnijim destinacijama.
Za potencijalne kupce, važno je razumjeti specifičnosti lokalne mikrolokacije, pravodobno reagirati na prilike te pronaći balans između trenutne tržišne vrijednosti i dugoročnog potencijala nekretnine. Za prodavatelje, realistično određivanje cijene i kvalitetna prezentacija nekretnine ostaju ključni za uspješnu prodaju.
Kontaktirajte naše stručnjake za sve informacije o trenutnom stanju tržišta i profesionalnu procjenu vrijednosti vaše nekretnine.